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26 nov

La hit delle strade del lusso a Roma, il primato di via del Babuino: ha un valore di 1,5 miliardi

Quanto vale via del Babuino? Poco più del debito di Atac. Insomma se la strada fosse del Comune di Roma e decidesse di venderla, il Campidoglio con quel miliardo e mezzo potrebbe far ripartire l’elefantiaca macchina dell’azienda dei trasporti. Siamo, ovviamente, nel campo delle ipotesi ma Scenari Immobiliari ha realmente preparato un’analisi sui valori delle vie più prestigiose di Roma e Milano. Amaramente emerge che il capoluogo lombardo batte la capitale.

E non di poco. Via Monte Napoleone con le sue abitazioni, gli uffici e i negozi vale oltre 3 miliardi di euro, mentre la prima strada di Roma è (un po’ a sorpresa) via del Babuino. Il famosissimo struscio dello shopping di lusso, via dei Condotti è soltanto decima, quindi ultima, in classifica con un cachet di 693 milioni di euro. Eppure è l’alter ego romano di via Monte Napoleone. “È una questione puramente matematica – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – una è più lunga del’altra.

E ovviamente il valore di una strada è proporzionale al valore degli immobili, in più il loro numero ne determina il prezzo più alto. C’è anche da dire che via dei Condotti è piuttosto residenziale, i negozi sono solo strada mentre ce sono rarissimi all’interno dei cortili”.

Nello studio sono state misurate le dimensioni palazzo per palazzo, suddividendone le funzioni. Poi sono stati presi dei valori di mercato come riferimento, ad esempio seguendo i casi degli immobili che sono stati venduti di recente.

E se oggi via del Babuino vale di più di via dei Condotti non è solo per la superficie più estesa, ma anche per l’attuale riqualificazione. “I restyling – continua Breglia – hanno un valore aggiunto. Ecco perché a Milano, oltre a via Monte Napoleone, via della Spiga (2,7 miliardi di euro) e via Sant’Andrea (poco più di un miliardo di euro), abbiamo preso come riferimento anche piazza Gae Aulenti e piazza Cordusio perché sono il cuore della rinascita e dello sviluppo della città.

A Roma oggi non esiste una zona simile, in prospettiva potremmo considerare piazza Verdi con il rilancio della Zecca dello Stato o la zona dell’Eur intorno alla Nuvola ma siccome la riqualificazione delle Torri è ferma, non c’è al momento alcuna rivalutazione. E così accade che i grandi investitori fuggono dalla capitale”. E scelgono Milano. “La città – aggiunge il presidente di Scenari Immobiliari – soffre di una mancanza di progettazione urbanistica e c’è un calo inevitabile di immagine della città. Gli investitori si muovono in gregge e vanno c’è business “.

È la prima volta che viene quantificato il valore assoluto di una strada. E se prima a Roma è via del Babuino, la seconda è piazza Navona con 1,1 miliardi di euro, poi piazza di Spagna con un miliardo, via Frattina con 971 milioni di euro e chiude la decina via dei Condotti. “Via del Babuino ha visto aumentare le locazioni commerciali in modo determinante – prosegue Breglia – d’altronde i brand mondiali della moda sono disponibili a riposizionarsi e a pagare molto. Ormai si tende a chiudere affitti più brevi e più cari, non si va oltre i tre anni: così se la locazione non funziona si va via senza troppi problemi”.

Roma rispetto a Milano è indietro anche sulla logica dei temporary store che invece spopolano al Nord. “Basta un marchio per alzare il valore di una zona – conclude il presidente – il turismo di un certo livello cerca i marchi del lusso. Basta raccontarle che a Venezia un giapponese mi chiede: “Dov’è Prada a San Marco”. Non cercava la piazza, ma il negozio”. E Roma? “Roma ha ampi margini di crescita visto che Milano ha già dato molto”.

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